Revista Valora Estrategias para tu Futuro
Ese es el mensaje que podemos ver en varios carteles de ventas inmobiliarias a lo largo del país. Descubre cómo y hasta cuándo podrás aprovechar esta oportunidad.
La Reforma Tributaria trajo cuantiosos cambios en diferentes ámbitos productivos, y el sector inmobiliario no se salvó de sus coletazos. Tras el anuncio de que a partir del 1 de enero de 2016 todas las compras de propiedades serían gravadas con IVA (19%), el mercado reaccionó y se aceleraron las decisiones de compra, lo que a su vez produjo un aumento de un 45,6% en las ventas del sector durante el tercer trimestre de 2015, en comparación con el mismo período del año anterior.
Vimos que de inmediato se comenzaron a proyectar los posibles escenarios producto de este nuevo impuesto. El primero, es que disminuya la demanda, se generen menos ventas y -por ende- las inmobiliarias comiencen a quedarse con un considerable stock de viviendas construidas. Frente a esta situación, podría darse que las constructoras opten por una estrategia de disminución de precios, para no traspasar íntegramente el costo del alza a los consumidores, pues sacrificar utilidades podría ser un mejor camino que quedarse con edificaciones vacías.
El director del Centro de Estudios Tributarios de la Facultad de Economía y Negocios (FEN), de la Universidad de Chile, Gonzalo Polanco, nos ayuda a entender el escenario previo al impuesto.
“La actividad de la construcción se comenzó a gravar recién en 1987 con el IVA y no se aplicó con un fin recaudatorio, sino que para regularizar o formalizar este ejercicio. Este impuesto comenzó a aplicarse a las ventas efectuadas por las empresas constructoras y rápidamente se incorporaron una serie de mecanismos para evitar que se viera afectado el valor de los inmuebles. El resultado fue que -en la práctica- el IVA a la construcción no se pagzaba. Junto a la constructora se levantaba una inmobiliaria, la primera le vendía a la segunda sin utilidades, por lo que las ganancias -al ser recibidas por la inmobiliaria- no estaban afectas a IVA. Si esta figura era o no elusiva nunca se definió, pero claramente no fue vista con buenos ojos por el Gobierno”, explica el académico.
Y es en este punto donde el profesor Polanco indica que podría haber un error conceptual, porque el impuesto solo será aplicado para las empresas que se dedican a la venta habitual de inmuebles. “Si una persona natural quiere vender la casa familiar, la operación no está afecta a IVA”, aclara.
Pero otra interrogante que surge a quienes están interesados en adquirir un inmueble es, ¿por qué aún vemos publicidad que llama a comprar sin IVA si esta nueva norma comenzó a regir a comienzos de año?
Gonzalo Polanco explica sobre las 2 excepciones que liberan del pago de IVA a las propiedades y que justifican las promesas de algunas inmobiliarias, que aseguran oportunidades libres de impuesto. La primera es para los contratos de compra-venta celebrados antes de que comenzara a regir esta norma, en cumplimiento de una promesa o leasing (arrendamiento con opción de compra), los que deben cumplir 2 requisitos: tiene que celebrarse por escritura pública o por contrato privado protocolizado.
La segunda excepción, considera los contratos de compra-venta relacionados con viviendas que hayan obtenido permiso municipal de construcción antes del 1 de enero de este año. Si el cliente firmó su contrato antes de la fecha señalada, aunque el inmueble se construya y entregue en 2017, cae dentro de la excepción y no paga IVA. Pero hay que tener presente que la solicitud de recepción de obra debe ser firmada en la municipalidad antes del 1 de enero de 2017.
Escenario modificado
El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, asegura que los ciclos comerciales del mercado inmobiliario se mueven de manera distinta a los económicos, porque se trata de una actividad de mediano plazo. Esto explicaría que las promesas de venta aumentaran en cerca de un 25%, especialmente para ventas en blanco, que son proyectos que todavía no se han realizado.
Otro de los cambios significativos que marcaron el 2015 en esta área, fue la evolución de inversionistas en el mercado de departamentos pequeños. Son personas que compran esta propiedad, de 1 o ½ dormitorio, para arrendarlo. “Normalmente están entre un 12% y 15%, y esta cifra se incrementó a un 25% o 30%”, comenta Domínguez.
La entrada masiva que este aumento de nuevos contratos podría traer al mercado, les hace proyectar a los asociados de ADI una baja en el precio de los departamentos en estos nichos específicos. Y otro efecto es que golpearía el precio de los arriendos.
“No olvidemos que para quienes no disponen de dinero para comprar una vivienda, existe la opción de arriendo. Pensemos que, en ciudades como Londres o Nueva York, solo son propietarios las personas con mucho dinero. La posibilidad de comprar una casa podría alejarse para un segmento de la población”, afirma Domínguez.
El rubro inmobiliario y de la construcción tiene una gran relevancia en la estabilidad economía del país y hoy vemos que ha tenido una contracción importante como resultado de la caída en la inversión.
“El mercado exhibe una baja notable en proyectos de oficinas, salud o educación. El sector residencial se mantiene fuerte, pero impulsado por la vigencia del IVA, ahora debería empezar el descenso. Además, los activos inmobiliarios comprados después del 2004 y que superen las UF8.000, también serán gravados con este impuesto, entonces deberían existir similares consecuencias en esta herramienta de inversión”, explica el experto.
Sumado a lo anterior, se espera un aumento de la tasa de desempleo para el rubro hacia fines de 2017 y comienzos de 2018, por lo que los entendidos aseguran que el anhelo de comprar una casa o departamento, si bien sigue presente entre la población, será cada vez más difícil de concretarse a futuro.
