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La crisis sanitaria que vive actualmente Chile y el impacto del estallido social han resentido los números del mercado inmobiliario de nuestro país.
Según datos aportados por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), la venta de viviendas registró una brusca caída de un 47% durante el primer trimestre de 2020.
Otros de los efectos que ha tenido la crisis sanitaria en el mercado inmobiliario, además de la fuerte caída en la comercialización, es la lentitud en el proceso de venta.
El informe de la Cámara, señala que se necesitan 33 meses para agotar el stock de viviendas disponibles. Un promedio muy alto si se compara con los 19 meses promedio para agotar el stock durante 2019, previo a la crisis social.
La misma entidad informó que al 5 de junio, en pleno periodo de cuarentena total en la Región Metropolitana, existen 747 proyectos habitacionales paralizados y 10 en regiones. Esto se traduce que los proyectos afectados suman un total de 100.477 viviendas.
Además, la paralización de estos proyectos implica un costo total de US$ 46,35 millones a la semana, considerando tanto Santiago como regiones.
Para Rodrigo González, gerente general de Inmobiliaria Grupo Urbes, la crisis sanitaria está afectando toda nuestra economía y el mercado inmobiliario no ha sido la excepción.
“La demanda en el mercado inmobiliario está asociada a las expectativas y en un escenario de incertidumbre, cuarentenas y noticias negativas, las ventas han caído especialmente en Santiago, donde la emergencia es más evidente, no así tanto en regiones”.
El representante del Grupo Urbes agrega que este escenario provoca que muchas personas que tenían pensado comprar posterguen o desistan de su decisión. “En la medida que vayan bajando los contagios y pasando la crisis, el mercado inmobiliario debiese retomar sus niveles normales”.
Según sus proyecciones a 12 meses, la actividad se reactivará, pero con niveles de ventas más bajos, los cuales alargarán los horizontes de inversión, impactando la rentabilidad en un rango de 3 a 5 puntos.
“Simplemente, vas a pasar de una rentabilidad buena a una tasa medianamente buena, pero no va a ser una catástrofe” indica González.
Reacción del mercado inmobiliario
“La gente está más cautelosa indudablemente, con temor a la incertidumbre laboral, a cuánto tiempo se extenderán las cuarentenas”, señala José Velasco, gerente general de Inmobiliaria Actual.
Según expresa en conversación con revista Valora, los precios se han mantenido, pero si hay más descuentos que benefician al cliente. pues se ofrecen beneficios en dividendos, arriendos asegurados, gastos operacionales, entre otras alternativas.
El bajo stock de entrega inmediata con que se encuentra el mercado inmobiliario, “ha favorecido que los precios en la gran mayoría de las comunas se mantengan, no así en sectores con venta de propiedades con valores más elevados”, explica Velasco.
Para Claudio Nitsche, presidente del comité inmobiliario de la CChC, la velocidad con que se pueda recuperar la economía inmobiliaria va depender de que las medidas económicas aceleren el proceso de recuperación del sector.
A pesar de esta contracción, “el mercado ha seguido buscando y atendiendo a la gente que tiene necesidad de propiedad», señala Nitsche.
A modo de reacción, el mercado inmobiliario activó sus plataformas digitales con el propósito de seguir operando en el área de ventas.
Para el representante de la Cámara de la Construcción este proceso de digitalización ya venía implementándose desde hace un tiempo.
Al respecto, Diego Croquevielle, gerente general de Inmobiliaria Altas Cumbres reafirma que ha visto “una buena reacción de parte de las inmobiliarias en el país, que rápidamente activaron la venta a través de las plataformas online, dado que la venta cara a cara se vio interrumpida por las cuarentenas”.
A su vez, Rodrigo González, señala que paralelamente, las inmobiliarias “activaron estrategias de venta principalmente enfocadas en capturar la demanda del inversionista hormiga”.
Según explica a revista Valora, estas promociones le permiten al inversionista acceder un descuento que va entre 8% a 12%, mitigando la posible pérdida de valor o baja del ingreso en los próximos 12 meses.
“Por lo tanto, estamos en un escenario inédito en 10 años, en el cual el inversionista puede capturar entre 6% y 10% de plusvalía gracias a la ventaja que existe en el precio. Antes de la crisis, la plusvalía estaba siendo traspasada en los proyectos nuevos a los inversionistas” señala González.
¿Qué pasará con los precios en el mercado inmobiliario?
Una de las grandes incertidumbres, para quienes están pensando comprar una propiedad en estos momentos, es qué sucederá con los precios.
¿Será posible que bajen para captar nuevos compradores? ¿El mercado inmobiliario dependerá de la banca para agilizar los procesos de ventas o será más difícil ante un eventual aumento de las restricciones en los créditos hipotecarios?
Para Velasco, de inmobiliaria Actual, las promociones serán frecuentes y el comprador será el mayor beneficiado con esto. «En esta oportunidad, el mercado inmobiliario o la industria está más cuidadosa. Las inmobiliarias estamos más atentos a los stocks, demanda y la competencia, entre otras cosas”.
Al respecto, Claudio Nistche señala que, “se ve una contracción de más menos del 1% en el mes de abril recién pasado. Obviamente si esto se alarga, se va acumulando stock y debiera manifestarse en ofertas, pero por el momento no se ha visto reflejado y no hemos visto una guerra de precios”.
“Vemos difícil que los precios de las propiedades nuevas bajen, porque el mercado se encuentra sano”, señala el gerente general de Altas Cumbres. Para él, lo que se está observando son estrategias comerciales de parte de las inmobiliarias para incentivar la demanda.
En este aspecto estas estrategias serían la opción de pagar el pie en cuotas o la incorporación de un seguro de cesantía, que permiten disminuir el efecto que han tenido las restricciones de los créditos hipotecarios.
Para Claudio Nitsche un impedimento para tener mayores ventas es que la banca está aumentando sus requisitos y condiciones para conceder el crédito, donde lo más crítico es el monto del pie que se está solicitando.
Mercado Inmobiliario: El panorama de los arriendos
Otra división del mercado inmobiliario que está siendo afectado por la crisis sanitaria es el de arriendo de propiedades. A pesar que no han tenido una brusca caída en la oferta, si se ha visto afectado en los porcentajes de morosidad.
Carlos O`Rian, presidente de ICalma Inmobiliaria señala al respecto que “en marzo hubo un aumento de la morosidad en las primeras dos semanas, llegando a un 30%, donde las personas no sabían qué pasaba y cómo los afectaría, pero rápidamente se volvió a índices más cercanos a la normalidad, en torno a un 5%».
En cuanto a los precios, O´Rian manifiesta que es difícil que bajen, pues “hay una escasez importante de vivienda en Chile. Este año y los próximos dos serán aún peor por las bajas en la generación de proyectos inmobiliarios».
