¡Compre sin IVA!

Ese es el mensaje que podemos ver en varios carteles de ventas inmobiliarias a lo largo del país. Descubre cómo y hasta cuándo podrás aprovechar esta oportunidad.

La Reforma Tributaria trajo cuantiosos cambios en diferentes ámbitos pro­ductivos, y el sector inmobiliario no se salvó de sus coletazos. Tras el anuncio de que a partir del 1 de enero de 2016 todas las compras de propiedades serían grava­das con IVA (19%), el mercado reaccionó y se aceleraron las decisiones de compra, lo que a su vez produjo un aumento de un 45,6% en las ventas del sector durante el tercer trimestre de 2015, en comparación con el mismo período del año anterior.

Vimos que de inmediato se comenzaron a proyectar los posibles escenarios producto de este nuevo impuesto. El primero, es que disminuya la demanda, se generen menos ventas y -por ende- las inmobiliarias comien­cen a quedarse con un considerable stock de viviendas construidas. Frente a esta si­tuación, podría darse que las constructoras opten por una estrategia de disminución de precios, para no traspasar íntegramente el costo del alza a los consumidores, pues sa­crificar utilidades podría ser un mejor cami­no que quedarse con edificaciones vacías.

El director del Centro de Estudios Tribu­tarios de la Facultad de Economía y Ne­gocios (FEN), de la Universidad de Chile, Gonzalo Polanco, nos ayuda a entender el escenario previo al impuesto.

“La actividad de la construcción se comen­zó a gravar recién en 1987 con el IVA y no se aplicó con un fin recaudatorio, sino que para regularizar o formalizar este ejercicio. Este impuesto comenzó a aplicarse a las ventas efectuadas por las empresas constructo­ras y rápidamente se incorporaron una se­rie de mecanismos para evitar que se viera afectado el valor de los inmuebles. El resul­tado fue que -en la práctica- el IVA a la cons­trucción no se pagzaba. Junto a la construc­tora se levantaba una inmobiliaria, la primera le vendía a la segunda sin utilidades, por lo que las ganancias -al ser recibidas por la in­mobiliaria- no estaban afectas a IVA. Si esta figura era o no elusiva nunca se definió, pero claramente no fue vista con buenos ojos por el Gobierno”, explica el académico.

Y es en este punto donde el profesor Polanco indica que podría haber un error conceptual, porque el impuesto solo será aplicado para las empresas que se dedican a la venta habitual de inmuebles. “Si una per­sona natural quiere vender la casa familiar, la operación no está afecta a IVA”, aclara.

Pero otra interrogante que surge a quienes están interesados en adquirir un inmueble es, ¿por qué aún vemos publicidad que lla­ma a comprar sin IVA si esta nueva norma comenzó a regir a comienzos de año?

Gonzalo Polanco explica sobre las 2 excepciones que liberan del pago de IVA a las propiedades y que justifican las pro­mesas de algunas inmobiliarias, que ase­guran oportunidades libres de impues­to. La primera es para los contratos de compra-venta celebrados antes de que comenzara a regir esta norma, en cumpli­miento de una promesa o leasing (arren­damiento con opción de compra), los que deben cumplir 2 requisitos: tiene que cele­brarse por escritura pública o por contrato privado protocolizado.

La segunda excepción, considera los con­tratos de compra-venta relacionados con viviendas que hayan obtenido permiso municipal de construcción antes del 1 de enero de este año. Si el cliente firmó su con­trato antes de la fecha señalada, aunque el inmueble se construya y entregue en 2017, cae dentro de la excepción y no paga IVA. Pero hay que tener presente que la solici­tud de recepción de obra debe ser firmada en la municipalidad antes del 1 de enero de 2017.

Escenario modificado

El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vi­cente Domínguez, asegura que los ciclos comerciales del mercado inmobiliario se mueven de manera distinta a los econó­micos, porque se trata de una actividad de mediano plazo. Esto explicaría que las promesas de venta aumentaran en cerca de un 25%, especialmente para ventas en blanco, que son proyectos que todavía no se han realizado.

Otro de los cambios significativos que mar­caron el 2015 en esta área, fue la evolución de inversionistas en el mercado de departa­mentos pequeños. Son personas que com­pran esta propiedad, de 1 o ½ dormitorio, para arrendarlo. “Normalmente están entre un 12% y 15%, y esta cifra se incrementó a un 25% o 30%”, comenta Domínguez.

La entrada masiva que este aumento de nuevos contratos podría traer al mercado, les hace proyectar a los asociados de ADI una baja en el precio de los departamentos en estos nichos específicos. Y otro efecto es que golpearía el precio de los arriendos.

“No olvidemos que para quienes no dispo­nen de dinero para comprar una vivienda, existe la opción de arriendo. Pensemos que, en ciudades como Londres o Nueva York, solo son propietarios las personas con mucho dinero. La posibilidad de com­prar una casa podría alejarse para un seg­mento de la población”, afirma Domínguez.

El rubro inmobiliario y de la construcción tiene una gran relevancia en la estabilidad economía del país y hoy vemos que ha te­nido una contracción importante como re­sultado de la caída en la inversión.

“El mercado exhibe una baja notable en proyectos de oficinas, salud o educación. El sector residencial se mantiene fuerte, pero impulsado por la vigencia del IVA, ahora debería empezar el descenso. Además, los activos inmobiliarios comprados después del 2004 y que superen las UF8.000, tam­bién serán gravados con este impuesto, entonces deberían existir similares conse­cuencias en esta herramienta de inversión”, explica el experto.

Sumado a lo anterior, se espera un au­mento de la tasa de desempleo para el rubro hacia fines de 2017 y comienzos de 2018, por lo que los entendidos aseguran que el anhelo de comprar una casa o de­partamento, si bien sigue presente entre la población, será cada vez más difícil de concretarse a futuro.