Crowdfunding inmobiliario: nueva modalidad de inversión

El sistema que llegó a Chile en 2015 promete rentabilidades que oscilan entre 8% y 12%.

Al imaginar el futuro del concepto de ahorro, la inversión aparece como uno de los principales mecanismos que permite rentabilizar las reservas. Pero, ¿cómo hacerlo? El mercado ofrece múltiples alternativas, que van desde la compra de acciones, depósitos a plazo y fondos mutuos, hasta la compra de inmuebles. En este ámbito, en los últimos años ha surgido una nueva modalidad que amplía el abanico de opciones: el crowdfunding inmobiliario.

Este sistema posibilita la inversión en propiedades sin necesidad de endeudarse con bancos o financieras. En términos generales, el formato consiste en la comercialización colaborativa de inmuebles, a través de la adquisición de metros cuadrados de un departamento en blanco o en verde.

Para el Director Ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, el sistema generaría una pequeña ventaja de costo financiero a la obra, al no considerar el ítem bancario, pero “no lo veo como algo muy revolucionario, pues en la década de los ‘80 ya existían empresas que reunían inversionistas, formaban una sociedad y construían un edificio. Lo que pasa es que los bancos entraron muy fuertemente en el negocio, lo que hizo que durante mucho tiempo las transacciones fueran apalancadas con esas instituciones financieras. Luego aparecieron los fondos de inversión y, con ellos, “nuevas” modalidades como éstas”, reflexiona.

No obstante, el mecanismo existe formalmente en Chile desde 2015, cuando la empresa Facility Rent implementó el negocio en el país. Hoy en día, la firma se concentra en la oferta de inversión en edificios completos, que son destinados a arriendo de senior suites que incorporan servicios.

“El inmueble se adecúa a un giro de negocios. En este tipo de propiedad, los pisos superiores son habitaciones y en los inferiores instalamos salones de eventos, comedores y cocinas, que permiten ofrecer prestaciones de hotelería, que atienden tanto a las personas que viven en el edificio como a los adultos mayores de la comunidad que quieren inscribirse en talleres pensados para su rango etario”, cuenta el Chief Executive Officer de la empresa, Gonzalo Jiménez.

Por su uso, este tipo de modelo obtiene un rut comercial y contempla que el arriendo de todos los departamentos que se reúnan en un fondo en el que -además- se incluyen los consumos de mucamas, bebidas, comida, lavado y planchado de ropa y talleres.

“La sumatoria y renta de los costos se distribuye en dividendos a todos los dueños de departamentos, lo que significa que se arriende o no, no hay vacancias. Apuntamos a duplicar el dividendo por estos ingresos”, subraya el ejecutivo.

Propius es otra empresa que trabaja según este modelo de inversión, pero enfocado en departamentos de primera vivienda. “Le damos la oportunidad a una persona de ir construyendo una cartera inmobiliaria con riesgo bajo, alta contención de rentabilidad y sin endeudarse, gracias a que cada propiedad pertenece a una sociedad por acciones”, cuenta su Gerente de Marketing, Pedro Larach.

En esta empresa, tras 12 meses de arriendo, los departamentos son puestos a la venta. “Luego de esta fase, los propietarios reciben una rentabilidad que gira entorno a UF anualizado, más 10%”, cuenta su representante. Por su parte, Gonzalo Jiménez afirma que “estamos indicando a nuestros clientes que este activo opera con hasta un 12% de rentabilidad, pero siempre lo castigamos. Al primer año se paga el dividendo y al segundo se duplica a capacidad máxima”.

Mientras en Facility Rent existe la opción de comprar unidades en forma independiente, en ambas firmas el monto mínimo que se requiere para invertir de forma colaborativa y a través de la constitución de una sociedad por acciones es UF40.

“Lo atractivo de este esquema es que con $10 millones -que puede significar el 20% de un departamento- una persona puede invertir en 10 departamentos diferentes con nosotros, proyectos que a raíz de los estudios que realizamos, sabemos que cuando pasa el tiempo experimentan un alza de precios en salas de venta, lo que implica un aumento en la rentabilidad”, asegura el ejecutivo de Propius.

Confianza

El atractivo del negocio es innegable, pero ¿existe la confianza en el inversionista local? Para el Director Ejecutivo de ADI A.G., Vicente Domínguez, “la certidumbre va a ir ganándose con el tiempo, pero creo aún no tiene la mayoría de edad como para generar una confianza total. Tiene que ganársela con buenas rentabilidades y demostrando que la cosa funciona”.

Por su parte, Pedro Larach, reconoce que “a comienzos del año pasado, cuando salieron a la luz pública los escándalos de las estafas piramidales, pagamos justos por pecadores. Sin embargo, una vez que le explicamos a quienes se interesan en conocer el modelo el cómo funciona y las garantías que ofrecemos, se dan cuenta que es un negocio serio. Este año estamos experimentando un buen momento, porque existe la necesidad ineludible de preocuparse del futuro y, dentro de las opciones que existen, nosotros entregamos una forma que permite invertir en ladrillos con montos menores”, asegura.

Para ello, cuenta que entre las garantías que respaldan su credibilidad, está el hecho de que “levantamos alrededor de un 7% del valor total de cada departamento como un fondo de reserva para eventualidades de vacancia en el arriendo que, aunque improbable, cubre 6 meses de desocupación”, subraya.