Las ventas del sector inmobiliario bajaron un 30% y varias obras se detuvieron luego del estallido social. Con esto en consideración cabe preguntarse si es realmente un buen momento para invertir en propiedades este 2020 ¿Qué opciones son las más recomendables?
Las protestas ocurridas en octubre del pasado año fueron enormemente necesarias para los urgentes cambios que necesita nuestro país.
Sin embargo, estas también han dejado sus secuelas, especialmente en el plano económico, lo que ha afectado a distintos sectores productivos.
Consecuencias del estallido social
Para saber si es recomendable invertir en propiedades este 2020, es necesario entender los efectos negativos que ha traído este despertar social.
Como todos sabemos, están transformando el país en muchos aspectos, pero también han generado una gran incertidumbre que ha alejado a los inversionistas.
De hecho, el Índice Mensual de Actividad Económica (Imacec) cayó un 3,4% en octubre de 2019 respecto del mismo mes de 2018 En noviembre un 3,3%.
Si bien el Banco Central comunicará en marzo los datos oficiales, los expertos estiman que el PIB de 2019 será de un 1,2%, la mitad de lo proyectado antes de las protestas.
De ese modo, el pasado año supondría el peor desempeño de la economía chilena desde 2009.
Para Francisco Ackermann, Gerente Comercial de Capitalizarme, es clave señalar que en el último trimestre bajaron en un 30% las ventas de propiedades y muchas construcciones que estaban pronosticadas comenzar con su obra fueron detenidas.
Sin embargo, recuerda que, si uno analiza situaciones de crisis anteriores, su efecto en la industria tiene una duración de 2 a 4 trimestres aproximadamente.
Por eso, para él se debería ver un leve estancamiento en los precios y baja en las ventas, para luego observar una recuperación con tendencia al alza rápida, a medida que las expectativas y confianza empresarial crezca, lo que podría comenzar a ocurrir a medio año.
Por su parte, el jefe de Renta Variable Institucional de Tanner Investments, Pablo Solís, señala que la industria sí debería verse impactada por los efectos sobre empleo, expectativas y consumo que ejerce la situación del país generada por el estallido social.
De esa manera, explica que las decisiones de invertir en propiedades este 2020 se están postergando, pues la gente prefiere no embarcarse en la compra de bienes durables, debido a que no tienen certeza respecto a su empleo en los siguientes 12 meses.
Situación del mercado inmobiliario
El Índice de Acceso a la Vivienda dado a conocer el pasado año por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) muestra la dificultad de los chilenos para adquirir una vivienda propia.
Para elaborarlo, se consideró la relación entre el precio promedio de las viviendas en Chile (3.089 UF.) y el ingreso promedio de los hogares del país, que es de 33,8 UF mensuales o cerca de $ 913.000 mensuales, según datos de la encuesta Casen.
Así, Chile alcanzó un índice de 7,6, es decir, se ubicó entre los países donde adquirir una vivienda es severamente no alcanzable. Por su parte, Santiago alcanzó un índice de 7,4, convirtiéndose en más caro que otras urbes como Miami.
Según la Cámara, el costo de comprar una casa o departamento ha crecido casi un 68% en ocho años, mientras que los ingresos de los hogares sólo lo ha hecho en 24,7%.
Esto indudablemente es un factor a considerar si está pensando en invertir en propiedades este 2020.
Por eso, para Pablo Solís, van a producirse problemas tanto por el lado de la demanda como de la oferta, ya que para una gran parte del mercado objetivo ya se hace inalcanzable adquirir una vivienda.
«Eso implica que, para liquidar stocks con una demanda tan endeble, los precios deberían ajustarse y volver a adoptar precios razonables», explica el experto de Tanner.
Además, habla de cómo el negocio de alquiler sigue cobrando relevancia, en un entorno macro algo más lento y debido a causas como el alto flujo migratorio que ha llegado a nuestro país o las dificultades de comprar un bien inmueble.
¿Dónde invertir en propiedades este 2020?
En las grandes ciudades europeas y estadounidenses se ha desarrollado un fenómeno inmobiliario, que ahora está llegando con fuerza a varias regiones de Chile: los multifamily.
Los multifamily son edificios residenciales cuyos departamentos están destinados exclusivamente a la renta y se caracterizan por tener un solo dueño, ya sea un inversionista en bienes raíces o una sociedad de inversiones.
Una de las razones que explica su éxito es su alta demanda entre jóvenes, estudiantes provenientes de otras regiones y extranjeros que buscan una vivienda céntrica, bien conectada y a un precio asequible.
La capacidad de uno de estos edificios puede variar de 100 a 300 unidades habitacionales, y el costo de arriendo oscila entre los 270 y 540 mil, dependiendo de la comuna y localidad donde esté.
En los últimos años, estos edificios han tenido un alto porcentaje de ocupación y demanda. De hecho, según cifras de la sociedad chilena de Auditoría y BDO, durante el primer trimestre de 2019, la ocupación promedio alcanzó el 97% en estos edificios.
Así, Francisco Ackermann comenta cómo los multifamily han puesto sus ojos cada vez más en edificios con alta demanda de arriendo, lo que ha pujado al alza en algunos precios, incluso estos últimos 3 meses, y pareciera no detenerse.
«En nuestra opinión, el sector de renta residencial con alta demanda de arriendo en sectores de Santiago altamente conectados y en algunas grandes ciudades como Concepción se convierten en atractivas oportunidades», afirma el Gerente Comercial de Capitalizarme.
Así expone cómo la principal ventaja de este sector es la certidumbre, que es justamente lo que atrae de manera tan fuerte a los multifamily. Y es que, al tener una alta demanda de arriendo, logra generar resultados con un grado bastante acertado de cumplirse.
Por ejemplo, un departamento a pasos de metro Ecuador en estación central, de un costo de UF 2.000, se puede arrendar en UF 9 mensual (unos 250.000 pesos), lo que entrega una rentabilidad bruta solo con la renta de aproximadamente 5,4%, además de contar con plusvalía a futuro.
Proyecciones a futuro
En su primera proyección del año, La Cámara Chilena de la Construcción prevé que la inversión en construcción caerá un 7,7% anual, mientras que el desempleo sectorial llegará al 12%.
En el caso de vivienda, proyectan una caída en la inversión de 11,9% motivado, entre otras cosas, por la inestabilidad que aún vive el país.
El resultado considera una contracción de la inversión en vivienda privada que caería un 15,5%, debido a la postergación de proyectos futuros.
Además, proyectan un aumento de la inversión en vivienda subsidiada de un 2,6% anual, debido principalmente al mayor presupuesto público para programas habitacionales.
En definitiva, según los expertos consultados, este año la compra de viviendas tenderá a la baja, así como las inversiones inmobiliarias. Y es que muchas inversiones siguen paralizadas a la espera de lo que suceda en los próximos meses.
Por su parte, los alquileres tenderán a subir, ya que muchas personas prefieren esta opción antes que comprar, ya fuera por miedo o simplemente porque las condiciones crediticias dejaron de ser accesibles para todo el mundo.
En definitiva, como bien sabemos,si se tienen los recursos, siempre es una buena idea resguardarse en bienes raíces, especialmente en épocas de inestabilidad.
Por eso debes considerar todas estas variables si estás buscando invertir en propiedades este 2020, pero sigue siendo una opción a considerar, sobre todo para arrendar , ya que rápidamente acaba otorgando altas rentabilidades.
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