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¿La burbuja inmobiliaria es un mito o una amenaza latente en Chile?
¿Qué posición han tomado los bancos nacionales frente al crecimiento sostenido del mercado inmobiliario?
¿Cuál es su disposición para otorgar créditos hipotecarios?
Profundizamos sobre estas interrogantes para intentar responder si es un buen momento para invertir en el sector.
Antecedentes: la crisis mundial
Primero, es importante explicar que una burbuja inmobiliaria se da cuando existe una fuerte demanda de viviendas.
A su vez, se asocia a las facilidades de acceso a crédito hipotecario, lo que genera un gradual aumento excesivo e injustificado de su precio.
Esta situación hace que muchas personas deseen adquirir bienes inmuebles para luego venderlos a mejor precio, por lo que las inmobiliarias se dedican a construir más generando el fenómeno especulativo.
Eso fue justamente lo que sucedió en EEUU, cuando el sector financiero permitió comprar viviendas a personas con dificultades para afrontar los préstamos.
Al no poder pagarlos, la burbuja inmobiliaria explotó: colapsaron el mercado inmobiliario y originaron la reconocida “crisis financiera de 2008” que se expandió por todo el mundo.
Recordemos la trágica situación ocurrida en España, donde los precios llegaron a incrementarse hasta el 30% y, posteriormente, salió a la luz que algunos parlamentarios llegaron a tener hasta más de 20 bienes inmuebles.
Si bien Chile no fue afectado directamente, la arquitecta experta, Claudia Toledo Guevara, recuerda como hace años muchos bancos ni siquiera pedían el pie para un crédito y el gobierno otorgaba subsidios por la compra de departamentos en zonas específicas.
No obstante, tras la recesión económica internacional, las entidades bancarias se volvieron más precavidas y para evitar el sobre endeudamiento de personas a través de créditos hipotecarios.
Es decir, lo contrario a una burbuja inmobiliaria.
El sector bancario incrementó sus requisitos y dejaron de otorgar el 100% del crédito, exigiendo primero un 10% y, a la fecha, hasta un 20%.
Fuera alerta: estamos sin burbuja inmobiliaria
Todos los expertos consultados para el reportaje coinciden en la dificultad de que pueda existir una burbuja inmobiliaria en Chile.
Y es que, además de existir mecanismos de regulación que alertan de la situación, si el país llegase a decaer económicamente, los bancos aumentarían los requisitos para obtener créditos, por lo que crecería la necesidad por arrendar, cubriendo el dividendo de los departamentos del inversionista.
Pero, aunque si bien es una situación difícil que ocurra, no es imposible y siempre debemos estar alerta.
Pongámonos en el hipotético caso de que la economía bajase hasta el límite que nadie pudiese pagar un arriendo, esto generaría que quienes tuvieran departamentos invertidos no podrían hacer frente al dividendo y tendrían que venderlos, probablemente, a bajo costo, colapsando la economía.
El Gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, Javier Hurtado, no cree que lleguemos a ese punto, ya que hemos evitado correctamente el “boom crediticio”.
Sin embargo, Hurtado detecta otro problema: si se complica demasiado el acceso a crédito, podría generar que determinados segmentos de la población tengan dificultades para adquirir a una vivienda, lo que incentivaría el mercado del arriendo, algo que ya está ocurriendo hoy.
Conclusión: Si puedes, compra
Este aumento de los requisitos, y el incremento de los plazos de pago de una propiedad a 30 años por parte de los bancos, ha hecho que los que puedan invertir en una vivienda la pongan en arriendo permitiendo cubrir el dividendo y percibiendo, incluso, ganancias.
La Doctora U. de Chile, María Eugenia Pallares, Doctorada del departamento de Arquitectura, señala que la situación actual se debe al cambio de interés en el tipo de vivienda.
“Cada vez se construyen y venden más departamentos en relación a las casas por la sintonía de precio, localización, seguridad y estilo de vida.” Explica
Su recomendación es no ver la compra un bien inmueble como una inversión, sino para satisfacer una necesidad personal.
Por su parte, el creador de expertoinmobiliario.cl, Sergio Peredo, ofrece varios consejos antes de comprar: ahorrar para el pie al menos un 20%, no amoblarlo si se trata de una inversión, no mirar la tasa sino la cuota final del crédito y trabajar con corredoras para “evitarse dolores de cabeza innecesarios”.
Así, como ya hemos visto la posibilidad de que exista una burbuja en Chile es prácticamente imposible debido, entre otras cosas, a las elevadas restricciones de acceso a crédito. Nuestra recomendación final es priorizar- siempre que se pueda- la compra antes que el arriendo ya que, además, en la RM aún hay tiempo y oportunidades para invertir.
